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停车位纠纷相关法律问答二

2020-02-15 15:56:42来源:励志吧0次阅读

停车位纠纷相关法律问答(二)

因环境整治,车位进行调整,物业公司是否有权变更业主已经租赁的车位?

因客观情况发生变化,可以对业主的已经租赁的车位进行调整,但应做到调换前后的车位位置、大小尽量保持一致,避免相应法律纠纷。

真实案例法官观点节选:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张,有提供证据。本案中,竹木厂小区经过环境整治后,小区车位随之进行了相应调整是客观事实。在物业公司同意提供新的车位的前提下,董月山仍要求物业公司返还其他业主已经使用且签订租赁合同在先的特定车位,理由不当

,证据不足,法院不予支持。

业主认为小区内规划的车位属于业主共有,是否有权要求物业公司退还其已经缴纳的车位使用费或停车管理费?

根据物权法第七十四条的规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此,规划车位如未经出售、附赠等方式转让给业主,开发商为车位所有权人。物业公司有权依据开发商的授权委托收取车位使用费或停车管理费。

真实案例法官观点节选:原告所使用的车位是××小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位,且已取得北京市公共停车场经营备案证。现被告经开发公司委托负责该小区的停车等物业管理,原告作为小区业主自愿与被告达成机动车停车协议,以有偿的方式使用诉争车位。基于以上事实,原、被告双方所达成的协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,且双方亦无《中华人民共和国合同法》规定的其他无效情形,故双方协议合法有效。原告已经实际使用了车位并按照协议约定交纳了停车费用,现原告要求被告返还已交纳的停车费并不得向原告收取停车费的请求,理由不成立,本院不予支持。

人防工程内的停车位是否可以一次性收取一笔费用,永久交付给业主使用?

根据《人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,可以确认:投资方虽非所有权主体,但其对己方投资建设的人防工程享有使用管理收益权,即其在不违反国家法律、法规的前提下经过人防管理部门许可,可对己方投资建设的人防工程进行处分进而获取收益。

因此,投资方(一般为开发商)在不违反法律强制性规定的前提下,可以将该项使用权利有偿转让。但应保证在合同期限内,保证业主可以正常使用人防车位,否则应当承担相应法律。

真实案例法官观点节选:对于争议焦点一:涉案停车位使用权转让协议的性质。原告方主张涉案协议系以租代售合同;被告方主张涉案协议系租赁协议。本院认为,根据双方所签《地下停车位使用权转让协议》中有关“车位使用权转让价款为人民币250000元”、“一次性付清上述车位使用转让款”、“车位租赁期从协议签订之日起至期满20年止”、“期满后甲方同意,由乙方免租金继续使用该车位,不再另行签订租赁协议,直至乙方所购商品房土地使用年限到期后自行解除”、“甲乙双方一致确认,乙方转让其所购房屋,地下车位使用权转让给受让方,乙方应与受让方签订协议,约定受让方承诺遵守本协议的条款”、“本协议与合同编号为Y的《北京市商品房预售合同》为不可分割的整体,彼此关联,本协议因任何原因解除的,合同编号为Y的《北京市商品房预售合同》同时自动解除,甲方有权将该地下车位使用权另行转让”的约定,以及发票中“经营项目为车位款”、入住结算通知书中显示“所购置的i立方人防车库号车位”等内容,可以确认:双方之间签订的是地下停车位使用权转让协议,即被告将涉案地下停车位的使用权过渡给原告。

对于争议焦点二:涉案地下停车位使用权转让协议的效力。原告方主张被告方并非涉案地下人防车位的所有权人,其与原告签订协议的行为系无权处分,应属无效;被告方主张涉案地下人防车位系其投资建设,其享有收益权,其亦取得了人防部门颁发的人防工程使用证,故涉案车位转让协议应属有效。首先,根据《人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,可以确认:投资方虽非所有权主体,但其对己方投资建设的人防工程享有使用管理收益权,即其在不违反国家法律、法规的前提下可对己方投资建设的人防工程进行处分进而获取收益,故本案被告金隅置地公司在取得相应许可后有权转让涉案地下停车位的使用权。其次,被告方主张涉案人防车位系其投资建设,应享有收益权,但其在庭审过程中并未提交相应的证据证明涉案车位的建设成本由其自行承担、未纳入业主承担范围,此项理由属于相应行政机关管理事项,本院依法不予处理。再次,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,不论金隅置地公司是否系涉案地下人防车位的投资方,原告方以无权处分为由要求确认涉案《地下停车位使用权转让协议》无效的诉讼请求显然缺乏法律依据。另,双方当事人均未提交充分证据证明涉案《地下停车位使用权转让协议》存在合同无效的法定情形。

但需要明确的是,因被告方取得的人防工程使用证需由相应行政部门每年年检,被告方应保证原告方可持续使用涉案地下停车位至约定期限,否则,需要承担相应的法律后果。

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